« Etat des lieux : quelques conseils pour réussir son bon déroulement »

Publié par Agence le 13/11/2020

Etat des lieux : quelques conseils pour réussir son bon déroulement

Lorsque vous louez un appartement ou une maison, il est vivement conseillé de faire un état des lieux d’entrée et de sortie avec le propriétaire du bien ou l’agence immobilière mandatée pour la gestion locative du logement. L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé pour de bonnes relations contractuelles entre le loueur et son locataire.

Qu’est-ce que l’état des lieux ?

L’état des lieux est un constat commun établi entre le propriétaire d’un bien et son locataire. Il est réalisé au moment de l’entrée dans les lieux et doit également être fait à la sortie du logement. Ce document, dont un exemplaire est remis à chaque partie, permet de déterminer, à l’issue du contrat de location, les modifications du bien loué. Le cas échéant, le propriétaire peut être amené à retenir, sur le dépôt de garantie, le coût des dégradations imputables au locataire. Le propriétaire devra pour cela justifier les coûts par des devis réalisés en conséquence.

L’état des lieux est, la plupart du temps, réalisé à l’amiable entre le locataire et le propriétaire ou l’agent immobilier qu’il a mandaté à cet effet. Il peut également être fait par un huissier de justice. Ce dernier est gratuit s’il est directement établi entre le locataire et le propriétaire et payant si c’est un agent immobilier ou un huissier qui le réalisent pour le compte du propriétaire. Les frais de constat amiable sont alors partagés entre le bailleur et le locataire. Ils ne peuvent, pour le locataire, dépasser 3 € par m2 de surface habitable louée lorsque l’état des lieux est réalisé par un agent immobilier. De plus, le montant à régler par le locataire ne peut excéder le montant payé par le propriétaire (soit la moitié).

En savoir plus : Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier

Depuis la loi ALUR, il est possible de faire un état des lieux dématérialisé et de pouvoir l’illustrer de photos.

Qu’est-ce que la grille de vétusté ?

Le locataire n’est pas responsable de l’état d’usure lié à un usage normal des équipements matériaux présents dans le logement. Une grille de vétusté peut être annexée à l’état des lieux pour quantifier le niveau d’usure normal qui ne donnera pas lieu à une retenue sur le dépôt de garantie du locataire. La loi ALUR a donné une réelle valeur juridique à ce document pour une meilleure protection des locataires.

À ne pas confondre

La caution est une personne physique ou morale qui se porte garant du locataire. Elle s’engage à payer solidairement le loyer si le locataire ne le fait plus.

Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur par le locataire, à la signature du bail. À la fin du bail, cette somme doit être restituée au locataire, en totalité ou partiellement si le propriétaire estime, à l’issue de l’état des lieux de sortie, que des retenues doivent être effectuées pour impayés de loyers, charges, travaux locatifs, dégradations, etc. Il doit néanmoins justifier clairement au locataire ses retenues (et en cas de réparation, par exemple, communiquer des devis, en tenant compte de la vétusté). Enfin, le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Quels sont la forme et le contenu de l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée doit décrire de manière précise le bien loué et les équipements qu’il comporte. Il doit comporter des mentions obligatoires.

La forme de l’état des lieux

Concernant la forme des états des lieux d’entrée et de sortie, elle doit permettre une comparaison facile de l’état du logement. La loi ALUR prévoit deux possibilités :

· l’élaboration d’un document unique pour ces deux états des lieux comprenant deux colonnes, l’une relative à l’entrée du locataire dans le logement, la seconde concernant la sortie du locataire ;

· la réalisation de deux documents distincts avec une présentation identique.

Le contenu de l’état des lieux

Concernant le contenu du document, il doit comporter obligatoirement les informations suivantes :

· le nom de l’état des lieux réalisé ;

· la date de réalisation du document ;

· le nom et l’adresse de chacune des parties ;

· le relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie le cas échéant ;

· le nombre de clés remises au locataire ;

· une description précise de l’état de chaque pièce et chaque élément y figurant ;

· la signature des parties.

État des lieux de sortie

En amont de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut demander un « pré-état des lieux » ou « visite conseil ». L’objectif est de constater en amont avec le locataire d’éventuelles dégradations que le locataire pourrait réparer avant son départ et limiter ainsi le prélèvement

sur son dépôt de garantie. Cette visite conseil n’est pas obligatoire, mais est recommandée et doit être proposée le plus tôt possible à partir du moment où le locataire a notifié son congé.

La contestation de l’état des lieux

Le locataire peut demander au bailleur de modifier l’état des lieux dans un délai de 10 jours calendaires à compter de la date d’établissement du document et pendant le premier mois de chauffe concernant l’installation de chauffage. Si le propriétaire du bien refuse d’intégrer ces modifications, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver une solution amiable à ce désaccord.

L’état des lieux, bien que non obligatoire, est bel et bien un document préconisé pour tout contrat de location. Propriétaire comme locataire, nous vous conseillons vivement de ne pas faire l’impasse sur celui-ci et de porter une attention toute particulière à son contenu.